راهنمای گام به گام خرید ملک در دبی

در سال 2002 میلادی قوانین و مقررات محدودکننده خرید ملک در دبی بازبینی اساسی شد. از آن به بعد اجازه خرید ملک در دبی به خارجی‌ها داده شد. این بهبود قوانین موجب شکوفایی و رشد سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات دبی شد.

بیشتر املاک و برج‌های دبی توسط سرمایه‌گذارانی خریداری شد که دنبال فروش مجدد یا اجاره آن‌ها بودند. با وجود افزایش قیمت ملک در سرتاسر جهان و رکود اقتصادی در مقایسه با سایر شهرهای دنیا، قیمت ملک در دبی هنوز هم مناسب است. تنها مسئله‌ای که خریداران ملک در دبی را آزرده می‌کند، تأخیر در تحویل ملک در دبی است.

در سال 1386 خورشیدی، حساب اتحادیه برای املاک و برج‌های جدید در دبی اجباری شد. طبق این قانون جدید، سازنده‌ها نمی‌توانند از خریداران ملک در دبی به‌طور مستقیم پول دریافت نمایند. در عوض وجوه مربوطه را به حساب اتحادیه واریز می‌کنند.

این کار برای جلوگیری از ناپدیدشدن پیمانکاران و سازندگان ملک در دبی پس از دریافت پول و تضمینی برای خریداران است تا برای مثال استخر 30متری که پولش را پرداخت کرده‌اند، موقع تحویل به حوض 3متری تبدیل نشود!

بهتر است خریدار پس از یافتن ملک موردنظر خود، و پیش از هرگونه اقدامی، ابتدا با شرکت‌های مشاوره قانونی در دبی تماس گرفته و از آن‌ها مشاوره بگیرد. دیگر اینکه برای اطلاع از پروژه‌های جدید می‌توانید از نمایشگاه‌هایی دیدن نمایید که به همین منظور توسط سازندگان برپا می‌شوند. در این میان می‌توانید با خود سازندگان ملک هم صحبت کنید.

 با توجه به اینکه درصد زیادی از معاملات ملکی در دبی، بین فروشندگان و خریدارانی انجام می‌گیرد که خودشان در دبی زندگی نمی‌کنند، سازمان املاک دبی نحوه انجام معاملات ملکی را به‌صورت بسیار شفاف مشخص نموده و همه مشاوران املاک را موظف به انجام آن کرده است.

اگر خریدار و فروشنده طبق این چارچوب معامله خود را پیش ببرند، هیچ‌کدام تحت هیچ شرایطی به مشکل برنمی‌خورند. پس در خرید ملک در دبی حتما به روند و روال قانونی قراردادها و خرید ملک توجه کنید.

در ادامه گام به گام خرید ملک در دبی را برایتان توضیح می‌دهیم.

مرحله اول: تنظیم و امضای قول‌نامه

قول‌نامه یا MOU توافق‌نامه‌ای است که بین خریدار و فروشنده امضا می‌شود. در این توافق‌نامه همه کلیات و جزئیات معامله باید مشخص شود. برای نمونه قیمت توافقی، تاریخ انتقال سند، نحوه پرداخت، مسئولیت هرکدام از طرفین در پرداخت هزینه‌های انتقال سند و ارائه مدارک لازم باید ذکر شوند.

معمولا تاریخ انتقال سند 30 تا 45 روز بعد از امضا قول‌نامه تعیین می‌شود تا هرکدام از طرفین زمان کافی برای تهیه مدارک لازم برای انتقال سند را داشته باشند.

خریدار هم‌زمان با امضا MOU چکی به مبلغ ۱۰درصد از کل ارزش معامله را به‌نام فروشنده صادر می‌کند. این چک تا روز انتقال سند نزد مشاور املاک به امانت می‌ماند. اگر خریدار به هر دلیلی از معامله منصرف شد، مشاور املاک می‌تواند چک او را به فروشنده تحویل دهد. اگر هم فروشنده از معامله منصرف شد، باید فورا ۱۰درصد از مبلغ کل معامله را به حساب خریدار واریز کند.

مرحله دوم: دریافت برگه NOC از سازنده ملک

حدودا دو هفته قبل از تاریخ انتقال سند خریدار و فروشنده باید به دفتر سازنده ملک مراجعه نموده و درخواست صدور برگه NOC نمایند. نکته مهم در این بخش آنکه حضور هر دو طف معامله در دفتر سازنده ملک الزامی است.

مرحله سوم: انتقال سند و پرداخت وجه

حضور خریدار و فروشنده و نماینده مشاور املاک در یکی از دفاتر سازمان املاک دبی جهت انتقال سند و پرداخت وجه معامله الزامی است. در این مرحله مابقی مبلغ به فروشنده پرداخت شده و سند به خریدار منتقل می‌شود.

نکته بسیار مهم اینکه تا روز انتقال سند در دفتر سازمان املاک دبی، هیچ‌گونه وجهی بین خریدار و فروشنده ردوبدل نمی‌شود. در روز انتقال سند هم حضور خود مالک در سازمان املاک دبی برای دریافت وجه و امضا الزامی است.

هزینه‌های قانونی انتقال ملک در دبی

• هزینه برگه NOC حدود ۲ تا ۵هزار درهم بسته به شرکت سازنده،

• هزینه انتقال سند حدود ۴درصد،

• هزینه کمیسیون مشاور املاک حدود ۲درصد،

• هزینه دفتر انتقال سند حدود ۲ تا ۴هزار درهم،

علاوه بر هزینه‌های بالا، هزینه‌های دیگری هم هستند که هنگام خرید ملک در دبی باید آن‌ها را مدنظر داشته باشید. هزینه‌هایی که خریدار پس از خرید ملک در دبی ملزم به پرداخت آن‌هاست عبارت‌اند از: هزینه سرویس و نگهداری ملک، هزینه تعمیر ساختمان یا برج، هزینه نگهداری باغ و فضای سبز مجتمع و هرگونه امکانات دیگری که دارد.

البته در برخی مجتمع‌های مسکونی این هزینه‌ها ثابت و در برخی بین 10 تا 30 درهم برای هر مترمربع در سال تعریف شده‌اند.

هزینه انتقال هم جزو هزینه‌های خرید ملک در دبی است. اگر ملک دسته دوم بخرید، مالک حدود 2 تا 5درصد مبلغ معامله را از خریدار مطالبه می‌کند. البته با مذاکره می‌توانید فروشنده را در پرداخت این هزینه شریک نمایید.

فروشنده و خریدار باید کمیسیون بنگاه مشاور املاک را هم که حدود یک‌درصد از قیمت فروش است، پرداخت نمایند.

مدارک لازم برای فروش ملک در دبی

• سند یا Title Deed،

• توافق‌نامه خرید از سازنده یا Purchase Agreement،

• اصل و کپی پاسپورت مالک،

• برگه آزادسازی ملک از رهن بانک، در صورتی که ملک در رهن بانک باشد.

اخذ وام برای خرید ملک در دبی

حداکثر مبلغ وام برای خرید ملک در دبی حدود 5میلیون درهم است. شرکت‌های وام‌دهنده تا سقف 90درصد قیمت خرید مسکن در دبی به بومی‌های دبی و تا 80درصد از قیمت کل را به خارجی‌های مقیم دبی وام می‌دهند. خارجی‌های فاقد اقامت دبی برای خرید ملک در دبی فقط 60درصد تسهیلات دریافت می‌کنند.

اقساط وام مسکن در دبی به‌صورت ماهیانه و با دوره پرداخت حداکثر 25 سال است. نرخ سود وام مسکن در دبی با موارد بین‌المللی محاسبه می‌گردد. با این وجود نرخ بهره برای خریدارنی که اقامت دبی ندارند، کمی بیشتر است. به‌تازگی همه بانک‌ها وام مسکن نمی‌دهند، اما بعضی بانک‌ها، و صرفا برای برخی طرح‌های توسعه تسهیلات ارائه می‌کنند.

فروش مجدد و انتقال ملک در دبی

کسانی که اقدام به خرید ملک در دبی از پروژه‌های درحال‌ساخت می‌کنند، می‌توانند ملک خود را قبل از تکمیل به فروش برسانند. بیشتر سازندگان ملک در دبی به مالکین املاک خود اجازه فروش ملک‌های دردست‌ساخت را می‌دهند.

اما بعضی سازندگان مبلغ کل ملک را قبل از فروش مجدد، از مالک مطالبه می‌کنند. سازنده ملک در دبی اغلب برای صدور مجدد مدارک برای مالک جدید که اقدام به خرید ملک در دبی نموده و انتقال قرارداد خرید، مبلغ 1 تا 2درصد از طرفین معامله دریافت می‌کنند.

روال انتقال ملک در دبی به این صورت است که سازنده ملک طرفین قرارداد را به دفتر خود دعوت نموده و سند انتقال در حضور خریدار جدید و فروشنده و سازنده ملک در دبی تنظیم می‌شود. پس از اتمام انتقال سند، سازنده قرارداد جدیدی با مالک جدید منعقد می‌کند.

برای فروش ملک در دبی ضرورتی به حضور فروشنده برای انتقال مالکیت ملک در دبی نیست. مالک می‌تواند به کفیلی در دبی وکالت بدهد. این وکیل می‌تواند انتقال را در غیاب صاحب ملک انجام دهد. لازم به ذکر است که این وکالت‌نامه در سفارت‌خانه امارات و ممهور به مهر سفارت واقع در کشور مالک تنظیم می‌شود. وکیل مربوطه با این وکالت‌نامه قادر به خرید ملک در دبی و فروش ملک در دبی خواهد بود.

سخن پایانی درباره خرید ملک در دبی

در این مقاله راهنمای گام به گام خرید ملک در دبی و نکته‌های مهم در فرایند قانونی آن را با شما در میان گذاشتیم. ولی توجه داشته باشید که استفاده از خدمات مؤسسه‌های حقوقی یا وکلای مجرب همیشه بهترین انتخاب است.

نکته مهم اینکه تا روز انتقال سند در دفتر سازمان املاک، هیچ‌گونه وجهی بین خریدار و فروشنده ردوبدل نمی‌شود. پس مراقب سوءاستفاده‌های احتمالی باشید. هیچ وجهی را بدون مشاوره وکیل متخصص به حساب فروشنده یا شرکت یا بنگاهی در دبی واریز نکنید.

اخذ وام برای خرید ملک در دبی هم امکان‌پذیر است. حداکثر مبلغ وام برای خرید ملک در دبی حدود 5میلیون درهم است. شرکت‌های وام‌دهنده تا سقف 80درصد از قیمت کل را به خارجی‌های مقیم دبی و تا ۶۰درصد را به خارجی‌های فاقد اقامت وام می‌دهند.

امیدواریم از این راهنمای گام به گام استفاده مناسب را برده و نکته‌ها و توصیه‌های آن را برای خرید خانه در دبی به کار بگیرید. با خرید ملک در دبی می‌توانید سرمایه‌گذاری مطمئن و پرسودی در حوزه املاک و مستغلات داشته باشید و آینده مالی خود و خانواده‌تان را تضمین نمایید.